作 者丨吴抒颖
编 辑丨张伟贤
图 源丨图虫
随着一笔银团贷款落地，重磅账亿万科也终于迎来了融资曙光。亿元已到元
21世纪经济报道记者获悉，落地鄂州市某某超声设备运营部万科已与招商银行等头部金融机构签订协议，重磅账亿获得200亿银团贷款，亿元已到元抵押物为万科旗下万纬物流股权，落地目前已到账100亿元。重磅账亿房地产行业融资渠道在收紧数年后，亿元已到元终于迎来了“大开闸”，落地公开资料显示，重磅账亿这是亿元已到元2020年以来房地产单笔金额最大的一笔银团贷款。
万科方面对21世纪经济报道记者表示，落地此次200亿银团贷款有助于公司进一步提升流动性，重磅账亿体现了招商银行等金融机构对公司的亿元已到元大力支持。公司一直与金融机构保持着良好的落地合作和信任关系，各类融资合作均在积极推进中。下一步，公司将继续坚定行动，鄂州市某某超声设备运营部有信心、有能力在妥善处理到期债务的同时，积极主动、全面系统完成融资模式转型。
随着这笔贷款的落地，万科现金流紧张的现状将得到一定的缓解。但是，在销售面暂未明显恢复的市场状况下，接下来几个月，万科还将有数笔债券到期，万科的资金腾挪仍将受到市场关注。
融资突破
万科这笔银团贷款落地，也是融资模式转型的一环。
万科集团总裁祝九胜此前多次提到，过去万科90%的贷款都是信用贷款，去年底开始，万科开始谈论抵押物的问题，即梳理资源，盘点资产，为新的融资模式准备好抵押物品，其中就包括请评估公司对万科的一些资产进行价值评估，银行后续会为万科落实项目制抵押的融资模式。
这次银团贷款落地，采取的就是资产抵押的模式。万科将旗下万纬物流的股权进行质押，从而获得200亿元的贷款，目前落地的是100亿元。市场消息称，万科此次是新增100亿元贷款额度，另外100亿元为续贷，万科方面没有对这一消息进行正面回应，不过21世纪经济报道记者从多位金融机构人士处确认了这一消息。
此外，此前有传闻万科将获得国有大行牵头的银团贷款，但这笔贷款的进展迟迟未对外宣布，这次由招行牵头的这笔贷款落地后，市场也普遍认为，后续万科或将获得更多新增的银团贷款。
一位不愿具名的房企分析师对21世纪经济报道记者分析认为，“向项目制抵押融资转换要求要提供充足的抵押品，不是纯信用融资就意味着有上限，因为资产是有上限的。万科现在转变的节奏很快，短期的资金链应该比较稳。”
万科融资近期不断向项目制抵押融资方式转变，不仅是此次银团贷款，万科项目上的融资动作也不断。
5月20日晚间，万科发布公告称，为满足常州项目的开发建设，其作为借款人向中国银行深圳分行申请银行贷款12亿元，目前已提款12亿元。5月16日，万科在深交所成功发行资产支持专项计划（CMBS），发行规模14.35亿元，优先级票面利率为3.6%，期限不超过18年。
在这两笔贷款外，万科自5月10日以来，还获得了66.54亿元银行担保贷款，这意味着万科近期落地的融资额将超过90亿元。
万科的这些融资动作，让市场对之信心有所增强。近期，万科股债连续多日上涨，截至目前市值已重回千亿；万科境内债价格近期也普遍呈现涨势，其中2027年到期的一笔美元债一度创下去年11月以来的最大涨幅。
聚焦主业
在未来的一段时间里，万科的主要任务是降杠杆以及聚焦主业。
在上个月举行的万科2023年股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，公司已制定瘦身健体等一揽子方案，统筹好降负债和高质量发展，通过坚定瘦身、调整融资模式来降解风险，未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业，让公司重新走到可持续的轨道上，在房地产新发展阶段继续健康发展。
目前，调整融资模式已经在有条不紊地进行中。在回归主业上，万科也在加速退出其他领域的布局。5月8日，据深圳公共资源交易中心公示信息，万科在深圳湾超级总部基地的一宗地块挂牌转让，起始价为22.35亿元。
万科方面其时回应21世纪经济报道记者称，此次挂牌转让该地块，是公司坚决推进瘦身健体一揽子方案的落地举措之一。万科表示，这栋商业大楼原计划用于深圳员工办公使用，鉴于当前行业形势已发生重大变化，公司计划不再建设该项目，因此拟对该项目进行整体转让，减少非主业资产对资金的占用，聚焦资源做好、做强三大主业。
不断瘦身的同时，万科偿债节奏也没有打乱。
5月16日，万科发布公告称将赎回“21万科03”的公司债，总额10亿元，这笔债券已于2024年5月20日摘牌。境外债方面，此前万科回应称，2024年的境外债券只有二季度还有折合人民币56亿元的债务到期，公司已经提前启动了相关置换和还款准备工作。对不同月份到期的债务，公司都会有相应的应对。
需要留意的是，万科今年来销售持续疲软，这也就意味着，在融资模式转变的过程中，万科的经营主业现金流入也在相应减少。5月6日，万科发布公告称，4月万科实现合同销售面积164.3万平方米，合同销售金额208.9亿元，同比减少37.59%；今年前4个月，万科权益总销售额504亿元，同比下降42.2%。
此外，万科近一年来拿地基本停滞，也没有重启时间表，未来“三大主业”中的综合住区开发如何企稳，还值得留意。
郁亮认为，万科聚焦的三大业务，市场有前景，社会有需求，相信聚焦之后，三大主业会发展得更好。“行业经历深刻调整走向新发展阶段，势必是一个瘦身健体的过程，过程绝不容易，但结果是通向更健康和高质量发展。当前的压力是阶段性的，未来两年会初见成效，统筹好降负债和高质量发展，公司才能可持续发展。”
SFC
本期编辑 黎雨桐
21君荐读